¿La respuesta para una mejor asequibilidad de la vivienda? Tiempo.

Parte del interés en las decisiones que el Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC) toma sobre la política monetaria es el impacto, por tangencial que sea, en las tasas hipotecarias de viviendas. Decimos "tangencial" ya que las decisiones de tasas tienen el impacto más directo en el extremo corto de la curva del Tesoro, notas a dos años y más cortas. Mientras tanto, el extremo más largo de la curva del Tesoro está influenciado por varios factores: las decisiones de la Fed, sí, pero lo más importante, las expectativas de inflación en el futuro. Los inversores en bonos a largo plazo son los más sensibles a las decisiones de la Reserva Federal, ya que los cambios en la inflación son el riesgo clave para el valor de estas inversiones.

Vimos esta dinámica en juego después de la reunión más reciente de la Fed, la segunda reunión con Kevin Warsh como nuevo presidente. Su decisión de mantener las tasas iguales resultó en una disminución de los rendimientos de los bonos del Tesoro a corto plazo, ya que los mercados descontaron la posibilidad de un aumento de las tasas, aunque la posibilidad de un aumento de las tasas en septiembre sigue ahí. Sin embargo, el extremo más largo de la curva del Tesoro vio caer los precios y aumentar los rendimientos a medida que el mercado percibió un riesgo creciente de que la inflación suba a medida que la Fed duda. Dado que las tasas largas subieron, también lo hicieron las tasas hipotecarias de vivienda a 30 años.

Con esto en mente, nuestros gráficos de esta semana se centran en dos de los principales impulsores de la asequibilidad de la vivienda: las tasas y los precios. Por supuesto, los ingresos personales también juegan un papel en la ecuación de asequibilidad, particularmente en términos de la tasa de aumento de los precios de las viviendas, en comparación con los ingresos personales. En este sentido, los datos a más largo plazo muestran que la "inflación" de los precios de las viviendas ha superado las ganancias salariales en un período similar. Sin embargo, aquí nos estamos centrando en las tasas y los precios porque estos factores revelan una causa importante de la crisis de asequibilidad más reciente.

El gráfico de tasas indica que, si bien las tasas hipotecarias son ciertamente más altas que durante la pandemia, no son terriblemente altas en comparación con períodos anteriores. La lectura más reciente de Freddie Mac muestra una tasa de 6.73% a nivel nacional. La tasa promedio durante el período del gráfico es de 7.67%. Compré mi primera casa en 1983 y me sentí afortunado de obtener una tasa del 13.875%. Sin embargo, los precios eran mucho más bajos en 1983, lo que significa que el pago de la hipoteca que tenía, incluso a esa tasa, era más asequible. Podemos ver el impacto de tasas más altas hacia el final del gráfico de precios, ya que la apreciación de los precios de las viviendas se ha desacelerado considerablemente.

Todo esto quiere decir que la solución al problema de la asequibilidad es compleja. Los precios más bajos ayudarían a la asequibilidad, pero los propietarios existentes podrían estar menos que entusiasmados con el cambio. Las tasas más bajas también podrían ayudar a la asequibilidad, pero solo si la oferta aumentara lo suficiente como para manejar la demanda adicional. Sin una mayor oferta, los precios aumentarían. La parte de ingresos de la ecuación solo tomará tiempo. Si los ingresos aumentaran rápidamente, estimularía las presiones inflacionarias y conduciría a tasas aún más altas. Por lo tanto, la respuesta es probablemente el momento de permitir que todos los factores se muevan en una dirección que ayude, pero no perturbe demasiado el mercado actual.

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