¿Un préstamo convencional o una FHA son la hipoteca adecuada para usted?

Comprar una casa conlleva muchas decisiones. ¿Cuánto puede pagar? ¿Qué vecindario es el adecuado? ¿Qué tipo de hipoteca debería obtener?

Para muchos compradores, la respuesta a la última pregunta es elegir entre dos opciones comunes: un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) o un préstamo convencional, y la decisión se reduce a más que si ha sido propietario de una casa antes.

Como explicó Julie Haddock, líder del mercado de préstamos hipotecarios en BOK Financial Mortgage®, "La idea errónea más grande con la FHA es que los préstamos de la FHA son solo para compradores de vivienda por primera vez, y ese no es el caso. Hay muchas situaciones en las que los compradores ya han sido dueños de una casa donde la FHA sigue siendo una mejor opción para ellos".

Lo mismo ocurre con la financiación convencional. Muchos compradores asumen que necesitan un pago inicial del 20% para calificar, pero Haddock dijo que ese es otro mito común. "En realidad, en los préstamos convencionales, se puede hacer tan solo un 3% inicial", anotó.

Y entonces, si ninguno de los dos préstamos es tan sencillo como mucha gente piensa, ¿cómo decidir?

La respuesta se reduce a su perfil crediticio, pago inicial, nivel de deuda y objetivos financieros a largo plazo, dijo Haddock.

Cuando un préstamo de la FHA puede tener sentido

No todos los compradores tienen el crédito perfecto, años de historial de préstamos establecido o un gran pago inicial ahorrado. Ahí es donde los préstamos de la FHA a menudo entran en escena.

Según Haddock, los préstamos de la FHA pueden ser una buena opción para los prestatarios con puntajes de crédito en los 600, historial de crédito limitado, pagos iniciales más pequeños o relaciones deuda-ingreso más altas. Esto se debe a que las pautas de la FHA tienden a ser más flexibles en esas situaciones que el financiamiento convencional.

Por ejemplo, imagine un comprador que es financieramente estable pero no ha tenido muchas oportunidades de ahorrar, o alguien que paga las facturas de manera responsable pero no tiene un largo historial de crédito porque ha dependido principalmente de tarjetas de débito o efectivo. Esos prestatarios pueden encontrar que el financiamiento de la FHA ofrece un camino más realista hacia la propiedad de vivienda.

Cuando un préstamo convencional puede ser la mejor opción

Los préstamos convencionales tienden a ser más adecuados cuando un prestatario tiene un crédito más fuerte, más ahorros y una deuda más baja en relación con los ingresos, dijo Haddock. Si bien los préstamos convencionales no requieren un pago inicial del 20%, los prestatarios que pueden contribuir más por adelantado pueden tener oportunidades de reducir sus costos de seguro hipotecario a largo plazo, agregó.

De hecho, ahí es donde entra en juego una de las mayores diferencias entre la FHA y los préstamos convencionales: el seguro hipotecario.

Por qué es importante el seguro hipotecario

El seguro hipotecario protege al prestamista en caso de que un prestatario no cumpla con el préstamo. Muchos compradores saben que probablemente la encontrarán, pero pocos entienden lo diferente que funciona según el tipo de hipoteca que elijan.

Con un préstamo de la FHA, los prestatarios pagan tanto una prima de seguro hipotecario por adelantado como una prima anual que se incluye en su pago mensual. La prima inicial es del 1.75% del monto del préstamo y generalmente se financia en la hipoteca, explicó Haddock.

Sin embargo, el mayor problema para muchos prestatarios es cuánto tiempo permanece vigente ese seguro, anotó. Para los préstamos de la FHA con menos del 10% de pago inicial, el seguro hipotecario generalmente permanece durante la duración del préstamo. Con pagos iniciales del 10% o más, generalmente se requiere por 11 años.

Con los préstamos convencionales, los prestatarios que pagan menos del 20% aún pueden necesitar un seguro hipotecario privado, pero esa cobertura generalmente se puede eliminar una vez que se haya acumulado suficiente capital, dijo Haddock. En la mayoría de los casos, los prestatarios pueden solicitar la eliminación cuando el préstamo alcanza el 80% de relación préstamo-valor, y cae automáticamente al 78%.

Esa distinción puede marcar una diferencia significativa con el tiempo, por lo que a menudo es la mejor opción para los prestatarios que pueden pagar un pago inicial más grande. "Si vas a poner un 15% inicial, entonces probablemente querrás ir por la ruta convencional", dijo Haddock.

¿Qué pasa con los límites de préstamos?

Tanto los préstamos de la FHA como los convencionales están sujetos a límites de préstamo, que determinan la cantidad máxima que puede pedir prestado.

Los límites de préstamos de la FHA son establecidos por la Administración Federal de Vivienda, mientras que los préstamos convencionales siguen los límites de préstamo conformes establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Esos límites varían según el condado y se actualizan periódicamente.

Para la mayoría de los compradores, los límites de los préstamos no afectarán la decisión hipotecaria, señaló Haddock. Sin embargo, si está comprando en un mercado de precios más altos o considerando una casa más cara, vale la pena hablar con un prestamista hipotecario para comprender si los límites del préstamo podrían influir en sus opciones de financiamiento.

Más allá del pago mensual

Al comparar opciones de hipotecas, es fácil concentrarse en las tasas de interés o en el préstamo que produzca el pago más bajo en la actualidad.

Sin embargo, Haddock alienta a los prestatarios a tener una visión más amplia. "Es importante observar el costo total a lo largo del tiempo", dijo. Por ejemplo, un préstamo de la FHA puede ser la mejor opción si permite que alguien con ahorros limitados o niveles de deuda más altos califique para la compra de una vivienda. Al mismo tiempo, un prestatario con un crédito sólido y un pago inicial más grande podría encontrar que un préstamo convencional se vuelve menos costoso en los próximos años porque el seguro hipotecario puede desaparecer eventualmente.

Los planes futuros también importan.

Algunos propietarios anticipan vender una residencia anterior después de comprar una nueva y usar esas ganancias para hacer un pago grande del saldo de su hipoteca. En algunas situaciones, los préstamos convencionales ofrecen flexibilidad adicional, como la capacidad de refundir el préstamo después de un pago de capital sustancial, lo que puede reducir los pagos mensuales futuros. Los préstamos de la FHA generalmente no ofrecen la misma opción, explicó Haddock.

Por qué es importante hablar con un prestamista

Muchos compradores comienzan su búsqueda de vivienda con suposiciones sobre lo que pueden pagar, cuál es su puntaje de crédito o para qué préstamo creen que calificarán.

La realidad suele ser más complicada. Un puntaje de crédito hipotecario puede diferir del puntaje que un consumidor ve a través de una aplicación bancaria o un servicio de monitoreo de crédito. Los ingresos, las ganancias por comisiones y las obligaciones de deuda también pueden evaluarse de manera diferente durante el proceso de aprobación de la hipoteca, dijo Haddock.

Es por eso que recomienda hablar con un profesional hipotecario antes de decidir qué préstamo es el adecuado para usted. Un prestamista puede revisar su panorama financiero, comparar opciones una al lado de la otra y ayudarle a entender los costos inmediatos y a largo plazo asociados con cada opción.

"No hay una respuesta correcta o incorrecta entre la convencional y la FHA", dijo Haddock. "Realmente solo depende de tu escenario".