¿Cuánto puede pagar la casa?

Ya sea que haya comenzado su viaje como comprador de vivienda o que sea un propietario experimentado listo para una actualización, es probable que se pregunte: "¿Cuánto puedo pagar la casa?"

Muchas personas asumen que el Respuesta a esta pregunta Es solo cuestión de determinar el préstamo hipotecario más grande para el que pueden calificar, pero ese no es siempre el caso. "Podemos calificarlos para su monto máximo, pero eso no significa necesariamente que sea el mejor pago mensual para ellos", dijo Jhovani Becerra Reyes, un banquero hipotecario comunitario con sede en Denver de BOK Financial Mortgage®.

Por esa razón, una de las primeras preguntas que hace a los clientes es el Pago máximo mensual de la hipoteca Se sienten cómodos, y eso es solo el comienzo de la discusión. "Queremos que tengan una imagen total del costo total de la propiedad de la vivienda", dijo.

Ese cuadro incluye el pago del capital y los intereses del préstamo, así como otros costos de vivienda, como impuestos a la propiedad, seguro del propietario y, en algunos casos, seguro hipotecario. También les recuerda a los prestatarios que, incluso con una hipoteca de tasa fija, partes de su pago mensual pueden cambiar con el tiempo. "El pago del capital y los intereses es fijo, pero el pago de impuestos y seguros está sujeto a cambios año tras año", dijo.

Algunos compradores también pasan por alto el costo de las cuotas de la asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés), los servicios públicos y el mantenimiento continuo. "Cuando usted es dueño de una casa, es probable que surjan gastos inesperados", dijo Reyes. "Podrían ser gastos importantes como el reemplazo de un techo, un horno o un calentador de agua. Recomendamos que los clientes planifiquen y presupuesten estas reparaciones".

Además, es importante que un posible comprador de vivienda considere sus pagos hipotecarios mensuales como parte del presupuesto más amplio que tiene sentido para sus vidas, dijo Reyes. Alienta a los compradores a pensar más allá del pago de la casa y dejar espacio para ahorros de emergencia, contribuciones de jubilación, vacaciones y otros objetivos de vida, así como lo que están tratando de lograr al comprar una casa.

"No hay dos compradores iguales", explicó. "Uno puede ser soltero y solo quiere un condominio, mientras que otro puede necesitar una casa más grande para acomodar a una familia en crecimiento. Las necesidades, prioridades y objetivos financieros de cada individuo son diferentes".

Cómo determinan los prestamistas las calificaciones de los préstamos hipotecarios

Aunque la cantidad del préstamo para el que califica no es el único factor que debe considerar, sigue siendo importante y la determinación es más multifacética de lo que piensa.

Como dijo Reyes, "Los ingresos son definitivamente una pieza importante del rompecabezas, pero no es el único factor que analizamos". Además, la deuda de un prestatario, el perfil crediticio, los ahorros, el historial de empleo e incluso los objetivos a largo plazo pueden influir en lo que pueden pagar de manera realista.

Por esa razón, dos personas con ingresos similares pueden calificar para montos de hipoteca muy diferentes. La diferencia a menudo es una cuestión de deuda existente, específicamente la relación deuda-ingreso de un prestatario, generalmente llamada DTI. Esta relación mide las obligaciones mensuales de una persona en comparación con su ingreso bruto mensual. El DTI máximo que los prestamistas generalmente pueden permitir es de alrededor del 50 al 55%, dijo Reyes.

Dado que DTI juega un papel tan importante en la determinación de cuánto puede pedir prestado un comprador, reducir la deuda a menudo tiene el mayor impacto en las calificaciones de un prestatario para una hipoteca, dijo Reyes. Sin embargo, señaló que no toda la deuda es creada igual. En algunos casos, pagar un préstamo más pequeño con un pago mensual grande puede mejorar su perfil de prestatario más que pagar un saldo mayor con un pago mínimo más pequeño.

Las deudas que los compradores a menudo olvidan

Una de las sorpresas más comunes durante el proceso de precalificación es descubrir deudas que los prestatarios no sabían que afectarían su solicitud de hipoteca. Los préstamos estudiantiles encabezan la lista, dijo Reyes. "Incluso si sus pagos mensuales se aplazan, todavía tenemos que calcular un pago para ellos", explicó.

Otra categoría creciente de deudas olvidadas es el financiamiento de "compre ahora, pague después". Aunque por lo general no aparecen en los informes de crédito, Reyes dijo que los prestamistas buscan estos pagos en los estados de cuenta bancarios de un posible prestatario.

También se encuentra con frecuencia con posibles compradores de vivienda cuya asequibilidad se ve afectada por las obligaciones de manutención infantil, el mantenimiento del cónyuge y los préstamos firmados conjuntamente que los prestatarios asumieron que no se contarían, pero todos deben tenerse en cuenta.

Los puntajes de crédito importan, pero no siempre de la manera que los compradores esperan

Los puntajes de crédito son otra área donde los compradores a menudo son tomados por sorpresa. Reyes dijo que los prestatarios a veces monitorean su crédito a través de aplicaciones para consumidores y esperan que los prestamistas vean el mismo puntaje.

"Lo que encontrarán es que los bancos usan un modelo FICO, que es diferente de lo que usan algunas aplicaciones, por lo que su puntaje de crédito puede ser diferente de lo que esperan".

Mejorar su crédito puede ampliar las opciones hipotecarias, mejorar los términos del préstamo y potencialmente reducir los costos del seguro hipotecario privado. "Cuanto mejor sea su puntaje de crédito, más opciones tendrá", dijo Reyes. "Si puede obtener su puntaje de crédito en los 700, eso definitivamente le dará más opciones en términos de las opciones de préstamo para las que es elegible".

Cuándo contactar a un banquero hipotecario

Las personas que aún no están listas para comprar una casa pero la están considerando en el futuro aún podrían beneficiarse de Hablar con un prestamista más temprano que tarde, según Reyes. Comprender su crédito, deuda y programas de préstamos disponibles puede ayudarlo a crear una hoja de ruta hacia la adquisición de vivienda.

Por ejemplo, puede saber que califica para Programas de asistencia para el pago inicial Eso puede ayudarle a cubrir la totalidad o parte de su pago inicial y, con una planificación adecuada, también sus costos de cierre. "Muchas veces, los clientes solo tienen que cumplir con el requisito de inversión mínima para algunos de estos programas, que puede ser tan solo $ 1,000", dijo.

Por último, si se pregunta si vale la pena todo el esfuerzo de ser propietario de vivienda, Reyes señala los beneficios a largo plazo. "Ser propietario de una vivienda no se trata solo de ser dueño de una casa", dijo. "Estás construyendo equidad con los pagos mensuales que estás haciendo, y también estás construyendo equidad en la apreciación de la propiedad. Si desea construir riqueza generacional, ser propietario de una vivienda es definitivamente una de las mejores maneras de comenzar".

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Para calcular el pago mensual de su hipoteca, visite Bank of Albuquerque's Calculadora gratis para el pago de hipoteca en línea.